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Quels sont les règles de vote et recours en assemblée générale de copropriété ?
Les règles de vote en assemblée générale de copropriété diffèrent selon la nature des questions mises à l'ordre du jour. Les décisions prises au cours de l'assemblée peuvent être contestées devant le tribunal.
Organes de la copropriété
Règle de vote
La désignation ou révocation du syndic de copropriété ou des membres du conseil syndical nécessite la majorité absolue.
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2 e vote est possible à la majorité simple :
-
immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
-
ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.
Recours contre la décision
Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :
-
de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
-
ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.
Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, sans les annexes.
Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires .
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.
Documents de la copropriété
Règles de vote
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision.
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Décisions |
Règle de vote |
Dérogation |
|---|---|---|
|
Adaptation du règlement de copropriété aux modifications législatives et réglementaires |
Majorité simple |
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|
Modification du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes |
Double majorité |
L'unanimité est exigée lorsqu'elle ne concerne pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24 ) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La double majorité (dite majorité de l'article 26 ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Recours contre la décision
Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :
-
de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
-
ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.
Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, sans les annexes.
Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires .
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.
Charges de copropriété
Règles de vote
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision.
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Décisions |
Règle de vote |
Précision |
|---|---|---|
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Modification de la répartition des charges résultant d'un changement de l'usage d'une partie privative |
Majorité absolue |
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Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation |
Majorité absolue |
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Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation de la loge |
Double majorité |
La question de la suppression du poste et l'aliénation de la loge doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2 e vote est possible à la majorité simple :
-
immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
-
ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.
Attention
ce 2 e vote n'est pas possible pour les questions relatives à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau.
La double majorité (dite majorité de l'article 26 ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Recours contre la décision
Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :
-
de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
-
ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.
Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, sans les annexes.
Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires .
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.
Travaux et équipements
Règles de vote
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision.
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Décisions |
Règle de vote |
Dérogations |
|---|---|---|
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Décision d'engager le diagnostic technique global de l'immeuble et son mode de réalisation |
Majorité simple |
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Décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques |
Majorité simple |
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Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels |
Majorité simple |
La majorité absolue est exigée si les travaux affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels |
|
Autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels |
Majorité simple |
La majorité absolue est exigée si les travaux affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels |
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Autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci |
Majorité absolue |
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Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène |
Majorité simple |
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Installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage |
Majorité absolue |
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Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives ) |
Majorité absolue |
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Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration |
Majorité absolue |
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Mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble |
Majorité absolue |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24 ) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2 e vote est possible à la majorité simple :
-
immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
-
ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.
Attention
ce 2 e vote n'est pas possible concernant les travaux de transformation ou d'amélioration de l'immeuble.
Recours contre la décision
Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :
-
de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
-
ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.
Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, sans les annexes.
Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires .
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.
Achat - Vente
Règles de vote
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision.
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Décisions |
Règle de vote |
|---|---|
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Acte d'acquisition immobilière et acte de disposition |
Double majorité |
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Aliénation des parties communes lorsque la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble |
Unanimité (voix de tous les copropriétaires) |
La double majorité (dite majorité de l'article 26 ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Recours contre la décision
Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :
-
de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
-
ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.
Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, sans les annexes.
Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires .
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.
Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 24
Majorité simple - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25
Majorité absolue - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 26
Double majorité ou unanimité - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 42
Délai pour contester une décision - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 43
Recours contre la décision - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 18
Délai pour contester une décision - Réponse ministérielle du 29 octobre 2019 relative aux travaux d'accessibilité des parties communes
Pour en savoir plus
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Copropriété : les majorités de vote lors d'une assemblée générale
Institut national de la consommation (INC)