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Comment augmenter le loyer d'un logement soumis à la loi de 1948 ?
Le loyer d'un logement loué sous le régime dit de la loi de 48 peut être augmenté annuellement, ou exceptionnellement (après réalisation de travaux modificatifs). Toute augmentation appliquée par le propriétaire ( bailleur ) doit respecter des plafonds fixés chaque année. Ces plafonds varient selon la catégorie du logement et sa localisation.
Selon que le logement est ou non situé dans l'agglomération parisienne, les règles à appliquer diffèrent.
L'agglomération parisienne comprend Paris, la petite couronne et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95) .
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année sans pouvoir dépasser le montant maximum du loyer. Ce montant maximum est fonction de la catégorie du logement.
Catégorie du logement
|
Catégorie du logement |
Caractéristiques du logement |
|---|---|
|
II A |
- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité - Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central |
|
II B |
Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur |
|
II C |
- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur. - Comprenant rarement plus de 4 pièces principales |
|
III A |
Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante |
|
III B |
Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes) |
|
IV |
Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l'immeuble) |
Loyer maximum
Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .
Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :
|
Prix de base du m² de surface corrigée |
||
|---|---|---|
|
Pour chacun des 10 premiers m² |
Pour chaque autre m² |
|
|
II A |
10,26 € |
6,12 € |
|
II B |
7,07 € |
3,85 € |
|
II C |
5,41 € |
2,91 € |
|
III A |
3,28 € |
1,82 € |
|
III B |
1,95 € |
1,01 € |
|
IV |
0,26 € |
0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :
-
Calcul : ( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €
-
Conséquence : l'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 €
Taux d'augmentation au 1 juillet
Sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum de loyer, le taux d'augmentation applicable est de :
-
0,92 % à partir du 1 er juillet 2020
-
1,70 % du 1 er juillet 2019 au 30 juin 2020
Attention
il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année sans pouvoir dépasser le montant maximum du loyer. Ce montant maximum est fonction de la catégorie du logement.
Catégorie du logement
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Catégorie du logement |
Caractéristiques du logement |
|---|---|
|
II A |
- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité - Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central |
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II B |
Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur |
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II C |
- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur. - Comprenant rarement plus de 4 pièces principales |
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III A |
Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante |
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III B |
Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes) |
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IV |
Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l'immeuble) |
Loyer maximum
Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .
Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :
|
Prix de base des m² de surface corrigée |
||
|---|---|---|
|
Pour chacun des 10 premiers m² |
Pour chaque autre m² |
|
|
II A |
12,57 € |
7,45 € |
|
II B |
8,64 € |
4,68 € |
|
II C |
6,62 € |
3,54 € |
|
III A |
4,01 € |
2,15 € |
|
III B |
2,37 € |
1,24 € |
|
IV |
0,26 € |
0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :
-
Calcul : ( 6,62 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,02 €
-
Conséquence : l'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,02 €
Taux d'augmentation au 1 juillet
Sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum de loyer, le taux d'augmentation applicable est de :
-
0,92 % à partir du 1 er juillet 2020
-
1,70 % du 1 er juillet 2019 au 30 juin 20200
Attention
il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.
Selon que le logement est ou non situé dans l'agglomération parisienne, les règles à appliquer diffèrent.
L'agglomération parisienne comprend Paris, la petite couronne et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95) .
Le propriétaire peut majorer le loyer lorsque les éléments ayant servi de base pour la détermination du loyer initial ont été modifiés.
Cela peut notamment être le cas après des travaux d'amélioration entraînant un changement de catégorie du logement .
Catégorie du logement
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Catégorie du logement |
Caractéristiques du logement |
|---|---|
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II A |
- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité - Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central |
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II B |
Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur |
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II C |
- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur. - Comprenant rarement plus de 4 pièces principales |
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III A |
Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante |
|
III B |
Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes) |
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IV |
Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l'immeuble) |
Montant maximum du loyer
Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .
Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :
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Prix de base du m² de surface corrigée |
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|---|---|---|
|
Pour chacun des 10 premiers m² |
Pour chaque autre m² |
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II A |
10,26 € |
6,12 € |
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II B |
7,07 € |
3,85 € |
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II C |
5,41 € |
2,91 € |
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III A |
3,28 € |
1,82 € |
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III B |
1,95 € |
1,01 € |
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IV |
0,26 € |
0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :
-
Calcul : ( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €
-
Conséquence : l'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 €
Démarche
Le propriétaire doit notifier la proposition de majoration au locataire :
-
Soit par courrier recommandé avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
Le notification doit :
-
Indiquer précisément les nouveaux éléments de base justifiant une majoration de loyer
-
Préciser le décompte de la surface modifiée suite aux travaux réalisés
Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par lettre recommandée avec avis de réception.
En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Où s'informer ?
-
Tribunal judiciaire ou de proximité
Ministère chargé de la justice
Le propriétaire peut majorer le loyer lorsque les éléments ayant servi de base pour déterminer le loyer initial ont été modifiés.
Cela peut notamment être le cas après des travaux d'amélioration entraînant un changement de catégorie du logement .
Catégorie du logement
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Catégorie du logement |
Caractéristiques du logement |
|---|---|
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II A |
- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité - Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central |
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II B |
Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur |
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II C |
- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur. - Comprenant rarement plus de 4 pièces principales |
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III A |
Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante |
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III B |
Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes) |
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IV |
Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l'immeuble) |
Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .
Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :
|
Prix de base des m² de surface corrigée |
||
|---|---|---|
|
Pour chacun des 10 premiers m² |
Pour chaque autre m² |
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II A |
12,57 € |
7,45 € |
|
II B |
8,64 € |
4,68 € |
|
II C |
6,62 € |
3,54 € |
|
III A |
4,01 € |
2,15 € |
|
III B |
2,37 € |
1,24 € |
|
IV |
0,26 € |
0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :
-
Calcul : ( 6,62 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,02 €
-
Conséquence : l'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,02 €
Démarche
Le propriétaire doit notifier la proposition de majoration au locataire :
-
Soit par courrier recommandé avec accusé de réception
-
Soit par acte d'huissier
Le notification doit :
-
Indiquer précisément les nouveaux éléments de base justifiant une majoration de loyer
-
Préciser le décompte de la surface modifiée suite aux travaux réalisés
Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par lettre recommandée avec avis de réception.
En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Où s'informer ?
-
Tribunal judiciaire ou de proximité
Ministère chargé de la justice
Où s'informer ?
-
Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Textes de référence
- Décret n° 2020-1339 du 3 novembre 2020 fixant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel
Liste des communes de l'agglomération parisienne - Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel
- Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs : articles 26 à 44
Fixation de loyers
Services en ligne et formulaires
-
Demander une quittance de loyer à son propriétaire
Institut national de la consommation (INC)